Panduan Kondo untuk Dijual di Kuala Lumpur

Jika anda mencari kondo untuk dijual di Kuala Lumpur, cara terpantas untuk mengelakkan kesilapan yang mahal ialah mengesahkan empat perkara sebelum anda membayar sebarang bayaran tempahan: hakmilik dan pegangan tanah, kesihatan penyelenggaraan dan tabung sinking bangunan, jarak berjalan sebenar ke pengangkutan awam, dan sama ada bank akan memberi pinjaman terhadap unit khusus itu pada harga khusus itu. Segala-galanya yang lain — lobi, kemasan, perabot unit contoh — adalah sampingan. Panduan ini membawa anda melalui keseluruhan urutan yang dilalui pembeli di Bangsar atau KL, apa yang sebenarnya dimaksudkan oleh setiap dokumen, berapa kosnya, dan di mana perangkapnya biasanya terletak.

Ia ditulis dari perspektif seorang ejen berlesen yang beramal di Kuala Lumpur. Shermaine Foong (REN 76742) ialah ejen hartanah berdaftar dengan Shermaine Property, dan semakan di bawah adalah semakan yang sama digunakan pada setiap unit sebelum ia dipersembahkan kepada pembeli. Tiada apa-apa di sini yang menggantikan nasihat peguam anda sendiri — tetapi anda sepatutnya tiba di pejabat peguam anda dengan sudah mengetahui apa yang perlu ditanya.

Mula di sini: apa yang perlu disahkan sebelum anda membayar bayaran tempahan

Kesilapan mahal yang paling kerap berlaku dalam pasaran subsale KL ialah membayar bayaran tempahan 2–3% untuk unit yang belum benar-benar diperiksa oleh sesiapa. Bayaran tempahan bukan deposit ke atas hartanah itu; ia adalah deposit ke atas niat anda untuk meneruskan, dan kebolehpulangannya bergantung sepenuhnya pada terma yang tertulis pada resit. Sebelum wang bertukar tangan, minta perkara berikut dan bacalah.

Carian hakmilik

Peguam anda (atau ejen, dengan kebenaran pemilik) hendaklah menjalankan carian tanah di Pejabat Tanah yang berkaitan untuk mengesahkan bahawa tuan punya berdaftar sepadan dengan orang yang menjual, dan untuk mendedahkan bebanan — gadaian hakmilik kepada bank, kaveat persendirian, atau lien. Unit dengan gadaian yang belum dilepaskan adalah perkara biasa, tetapi pelepasan itu mesti disusun dengan betul pada peringkat penyempurnaan, jika tidak pembelian anda terhenti sementara bank penjual dikejar.

Hakmilik strata berbanding hakmilik induk

Banyak kondo di KL masih berada di bawah hakmilik induk yang dipegang oleh pemaju, dengan hakmilik strata individu belum dikeluarkan. Itu tidak semestinya masalah, tetapi ia mengubah dokumentasi: anda mungkin memerlukan kebenaran pemaju dan instrumen pindahmilik yang disahkan, dan bank pembiayaan mengendalikannya secara berbeza. Tanya secara langsung sama ada unit itu mempunyai hakmilik strata individu, dan jika tidak, apa status permohonan strata itu.

Status lot bumiputera dan pelepasan

Sesetengah unit ditetapkan sebagai lot bumiputera dalam sesebuah pembangunan. Penjualan semula lot sebegitu kepada pembeli bukan bumiputera biasanya memerlukan pelepasan daripada pihak berkuasa negeri, yang mengambil masa dan tidak dijamin. Sahkan status lot secara bertulis dan bukan bergantung pada apa yang dikatakan oleh ejen sebelumnya.

Tunggakan bayaran

Minta penyata caj penyelenggaraan dan tabung sinking terkini, serta bukti bahawa cukai tanah dan cukai taksiran telah dijelaskan. Tunggakan adalah liabiliti penjual, tetapi ia menjadi masalah anda jika tidak diselesaikan dan diperuntukkan dengan betul dalam perjanjian jual beli.

Bagaimana proses pembelian sebenarnya berjalan, langkah demi langkah

1. Tawaran, bayaran tempahan dan surat tawaran

Anda melihat, anda berunding, anda membayar bayaran tempahan untuk menahan unit itu daripada pasaran. Tegaskan bahawa resit itu menyatakan harga belian, tarikh akhir untuk menandatangani perjanjian jual beli (SPA), dan syarat-syarat tepat di mana bayaran itu boleh dipulangkan — paling biasa jika pinjaman anda ditolak atau penjual gagal mengemukakan hakmilik yang bersih.

2. Permohonan pinjaman dan penilaian

Mohon kepada dua atau tiga bank secara selari. Setiap bank akan mengarahkan penilainya sendiri, dan pinjaman dinilai berdasarkan yang lebih rendah antara harga belian dan penilaian bank. Jika penilaian lebih rendah daripada harga yang dipersetujui, anda perlu menampung kekurangan itu secara tunai — jadi eloklah meminta ejen menunjukkan transaksi setanding terkini dalam bangunan yang sama sebelum anda komited. Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) menerbitkan data pasaran yang digunakan oleh penilai dan pembeli sebagai titik rujukan.

3. Perjanjian jual beli

Untuk jualan subsale, SPA biasanya dirundingkan atas borang standard dengan syarat pembiayaan — lazimnya sekitar 14 hari untuk mendapatkan tawaran pinjaman, kemudian kira-kira tiga bulan untuk disempurnakan, boleh dilanjutkan sebulan dengan caj faedah harian. Untuk pelancaran baharu daripada pemaju, SPA ditetapkan di bawah Akta Pembangunan Perumahan, yang juga memberi anda tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan. Pembelian subsale tidak membawa perlindungan berkanun sebegitu: anda membeli sebagaimana yang anda lihat, dan itulah sebabnya pemeriksaan serta semakan dokumen lebih penting.

4. Penyempurnaan dan milikan kosong

Pada penyempurnaan, baki harga dilepaskan, memorandum pindahmilik disetem dan dikemukakan untuk pendaftaran, dan anda menerima kunci, kad akses, dan — yang paling penting — penyerahan dokumen pengurusan. Lakukan pemeriksaan bersama pada hari milikan kosong dan ambil gambar bacaan meter, kecacatan dan keadaan pemasangan tetap.

Apa yang sebenarnya menggerakkan harga kondo di KL

Pembeli sering menganggap harga ditentukan terutamanya oleh alamat dan saiz. Pada praktiknya, jurang antara dua unit dalam bangunan yang sama biasanya berpunca daripada faktor-faktor ini.

• Pegangan tanah dan baki pajakan. Hakmilik kekal mendapat premium, tetapi hartanah pajakan dengan baki tempoh yang panjang masih boleh dibiayai sepenuhnya. Pajakan yang tinggal hanya beberapa dekad boleh menyekat tempoh dan margin pinjaman, dan ia menyempitkan kumpulan pembeli masa depan anda.
• Kualiti pengurusan. Bangunan yang diurus dengan baik dan mempunyai rizab yang sihat mengekalkan nilainya; bangunan yang catnya tertangguh, lif sering rosak, dan tabung sinking yang tipis tidak, tidak kira sebaik mana lokasinya. Minta lihat akaun dan minit AGM yang terakhir.
• Kepadatan dan kecekapan susun atur. Unit 1,000 kaki persegi dengan koridor panjang dan tanpa cahaya semula jadi tidak setara dengan unit 1,000 kaki persegi yang mempunyai sudut utiliti yang betul dan pengudaraan silang. Periksa ketinggian siling, sama ada dapur mempunyai lubang pengudaraan luar, dan sama ada tempat letak kereta berada di aras yang sama.
• Orientasi dan bunyi bising. Unit menghadap ke barat di KL menerima cahaya matahari petang sepenuhnya; unit yang bersebelahan dengan lebuh raya, jejambat LRT, atau masjid mempunyai profil bunyi yang tidak dapat anda lihat dalam risalah. Lihat pada waktu puncak dan, jika boleh, pada waktu malam.
• Aras dan pemandangan. Aras yang lebih tinggi biasanya berharga lebih daripada aras bawah, tetapi melebihi ketinggian tertentu anda membayar untuk pemandangan yang mungkin ditutup oleh pembangunan masa depan.
• Hasil sewa dan peraturan penginapan jangka pendek. Jika anda membeli untuk disewakan, sahkan peraturan dalaman bangunan mengenai penginapan jangka pendek. Sesetengah perbadanan pengurusan telah mengehadkan atau mengharamkannya, dan itu terus menjejaskan andaian pendapatan anda.

Pengangkutan, akses dan semakan keselesaan hidup

"Jarak berjalan kaki ke LRT" ialah frasa yang paling banyak disalahgunakan dalam pemasaran hartanah di KL. Ukurlah sendiri. Jalan kaki 400 meter melalui laluan pejalan kaki yang berbumbung dan berlampu adalah menyenangkan; 400 meter yang sama merentasi jalan enam lorong tanpa lintasan tidak. Gunakan Rapid KL untuk memeriksa laluan dan stesen mana yang benar-benar melayani alamat itu, kemudian jalani laluan tersebut pada pukul 8 pagi hari bekerja.

Periksa juga: berapa banyak tempat letak kereta disertakan dengan unit itu dan sama ada ia berhakmilik atau hanya diagihkan; sama ada tanjakan masuk dan keluar menimbulkan beratur hingga ke jalan utama; tol dan lebuh raya mana yang akan anda gunakan, dan berapa kosnya sebulan; sama ada jalan masuk itu dilanda banjir selepas hujan lebat; dan sama ada pemandu e-hailing benar-benar boleh sampai ke lobi. Di Bangsar khususnya, jalan masuk melalui Jalan Maarof dan Jalan Bangsar berkelakuan sangat berbeza pada pukul 7.30 pagi berbanding pukul 11 pagi.

Kos, fi dan dokumen: senarai semak sebelum tawaran

Selain harga belian, peruntukkan bajet untuk duti setem ke atas memorandum pindahmilik (bertingkat, jadi minta peguam anda membuat pengiraan sebenar dan bukan menganggap peratusan rata), duti setem ke atas perjanjian pinjaman, fi guaman bagi kedua-dua SPA dan pinjaman (fi skala yang ditetapkan di bawah Perintah Saraan Peguambela dan Peguamcara), fi penilaian, serta bulan-bulan pertama caj penyelenggaraan dan tabung sinking. Jika anda menjual semula dalam tempoh lima tahun pertama, cukai keuntungan harta tanah dikenakan pada kadar yang menurun setiap tahun — dapatkan jadual semasa daripada peguam anda.

Membandingkan kawasan, dan kesilapan yang dilakukan pembeli

Kesilapan yang berulang boleh dijangka: membeli berdasarkan unit contoh dan bukan unit sebenar; melangkau carian tanah untuk "menjimatkan masa"; menganggap bank akan menyamai harga yang diminta; tidak memeriksa sama ada tempat letak kereta termasuk dalam harga; terlupa mengesahkan caj penyelenggaraan setiap kaki persegi sebelum menandatangani; dan menggunakan peguam penjual kerana ia kelihatan mudah. Lantik peguam anda sendiri. Akhir sekali, sahkan bahawa orang yang menunjukkan unit itu benar-benar berdaftar — anda boleh memeriksa nombor pendaftaran mana-mana ejen dalam daftar BOVAEA / LPPEH. Nombor Shermaine ialah REN 76742.

Soalan lazim

Berapa deposit yang saya perlukan untuk membeli kondo di KL?

Untuk subsale, jangkakan bayaran tempahan sekitar 2–3% untuk menahan unit itu, ditambah sehingga deposit 10% apabila menandatangani SPA, dengan baki dibayar pada penyempurnaan dan sebahagian besarnya dibiayai oleh pinjaman anda. Di atas itu, peruntukkan bajet berasingan untuk duti setem, fi guaman, fi penilaian dan caj penyelenggaraan pertama. Pecahan tepat bergantung pada margin pinjaman anda, jadi mintalah anggaran aliran tunai secara bertulis sebelum komited.

Bolehkah warga asing membeli kondo di Kuala Lumpur?

Boleh, tertakluk kepada harga minimum pemilikan asing yang ditetapkan oleh negeri, yang lebih tinggi daripada pasaran umum dan disemak dari semasa ke semasa. Kategori tertentu — unit kos rendah, lot rizab Melayu, dan sesetengah tanah pertanian atau tanah pegangan Melayu — kekal terhad. Program visa tinggal lama seperti MM2H mempunyai syarat hartanahnya sendiri, jadi sahkan paras semasa dengan pejabat tanah negeri yang berkaitan sebelum anda membuat tawaran.

Adakah hakmilik kekal sentiasa lebih baik daripada pajakan?

Tidak semestinya. Unit hakmilik kekal dalam bangunan yang diurus dengan buruk boleh berprestasi lebih rendah daripada unit pajakan yang diurus dengan baik, dan hartanah pajakan dengan baki tempoh yang panjang biasanya boleh dibiayai atas terma standard. Yang penting ialah baki pajakan berbanding tempoh pinjaman anda, dasar pembaharuan negeri, dan bagaimana pembeli masa depan di kawasan itu melihat pajakan. Bandingkan jumlah kos pemilikan, bukan sekadar label pegangan tanah.

Perlukah saya mempunyai peguam sendiri?

Perlu. Peguam penjual mewakili penjual, dan peguam bank mewakili bank — tiada seorang pun mewakili anda. Peguam anda sendiri hendaklah menjalankan carian tanah, merangka atau menyemak SPA, mengendalikan pelepasan gadaian penjual, dan mengira duti setem serta sebarang pendedahan cukai keuntungan harta tanah anda.

Apa berlaku jika penilaian bank lebih rendah daripada harga yang saya persetujui?

Anda menampung perbezaannya secara tunai, kerana pinjaman dikira berdasarkan yang lebih rendah antara harga dan penilaian. Itulah sebabnya transaksi setanding perlu diperiksa sebelum anda menandatangani. Jika jurangnya besar, anda boleh berunding semula, menarik diri jika resit tempahan anda membenarkan, atau menambah bayaran pendahuluan anda.

Berapa lama pembelian subsale mengambil masa dari tawaran hingga kunci?

Lazimnya tiga hingga empat bulan: kira-kira dua minggu untuk mendapatkan tawaran pinjaman, kemudian sekitar tiga bulan untuk disempurnakan di bawah SPA, ditambah sebarang lanjutan yang diperlukan untuk bank penjual melepaskan gadaiannya. Unit hakmilik induk yang memerlukan kebenaran pemaju, atau lot bumiputera yang memerlukan pelepasan, boleh mengambil masa yang jauh lebih lama.

Jika anda mahukan ketersediaan semasa, harga indikatif untuk bangunan tertentu, atau lawatan yang diatur mengikut jadual anda, hubungi Shermaine Foong (REN 76742) di Shermaine Property melalui shermaineproperty.com dan daftarkan minat anda. Bawalah soalan anda tentang hakmilik, pegangan tanah dan pembiayaan — itulah soalan yang wajar ditanya sebelum anda jatuh cinta pada sesebuah lobi.